Gebiedsontwikkeling

Vormen van gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling vraagt een op samenwerking gerichte aanpak maar de vorm waarin we dat organiseren verschilt. De vormen verschillen op vooral in het verdelen van (financiële) risico’s en mate van benodigd vertrouwen en openheid in de andere partijen. We onderscheiden op hoofdlijnen de volgende vormen:

• Traditioneel: gemeentelijke visie, gronduitgifte en organisatie van het openbaar gebied alsook bouwrijp maken. Het risico van de grondexploitatie ligt bij de gemeente. Een vorm op de traditionele wijze is ‘organische gebiedsontwikkeling’.
• Zelfrealisatie: eigen grondpositie (van de belegger) met derhalve zelf het risico van de grondexploitatie. Het openbaar gebied wordt na ontwikkeling overgedragen aan de gemeente.
• Bouwclaim: de gemeente koopt grond in van diverse marktpartijen met als toezegging het leveren van (andere) grond en bouwlocaties met juiste bestemming. Het risico van de grondexploitatie ligt bij de gemeente.
• Concessie: De gemeente verkoopt grond met daaraan een programma van eisen voor de ontwikkelaar. De ontwikkelaar levert het openbaar gebied na ontwikkeling terug aan de gemeente en heeft het risico op de grondexploitatie.
• Joint venture / PPS: De bouwgrond wordt door partijen verzamelt in één juridische entiteit, meestal een BV. De gemeente (of meerdere gemeenten) zijn samen met marktpartijen aandeelhouder en stellen een directie aan. Zowel de (grex)risico’s als alle (plan)ontwikkeling en bouwrijp maken gebeurd vanuit deze entiteit. Het voordeel is dat grote ontwikkelingen met rigoureuze ruimtelijke aanpassingen mogelijk zijn.
• Developing Apart Together: Ookwel ‘PPS light’ genoemd, omdat de partijen wel samenwerken op vlak van o.a. gebiedsbranding en planontwikkeling (omgevingsplan en visie). Het is gebaseerd op verregaande transparantie en vertrouwen. De risico’s blijven hier wel per eigenaar verdeeld.

Strategie en Proces

Vanuit het perspectief van de initiatiefnemer vallen meerdere strategien te onderscheiden. Het duiden van de invalshoek van de gewenste ontwikkeling is van belang voor een succesvol proces. In de markt onderscheiden we op hoofdlijnen de volgende vijf vormen van gebiedsstrategie:

• Strategische grondaankoop
• Productontwerp (product voorhanden, markt gevraagd)
• Ontwikkelcompetitie (gemeente vraagt)
• Gebruiker gedreven (gebruiker vraagt)
• Investering gedreven (belegger vraagt)

Het proces van de gebiedsontwikkeling bestaat vervolgens uit initiatief, voorbereiding, uitvoering en gebruik / beheer. De toegevoegde waarde van Metafoor RO is te vinden in de eerste drie fasen, waarbij de nadruk ligt op de initiatief- en voorbereidingsfase waarbij ontwikkelvisies worden gevormd en haalbaarheid wordt onderzocht. Metafoor verzorgt het risico- of procesmanagement voor uw gebiedsontwikkeling of projectmanagement voor uw locatieontwikkeling. Uiteraard kan de processturing van bestekvorming, aanbesteding en directievoering ook worden verzorgd.